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浅谈资金监管项目需求及未来预售资金监管形势

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一、预售资金监管的背景与现状

年初,一则全国性商品房预售资金监督管理办法于近日制定出台的消息成为房地产行业关注热点。消息称,商品房预售金监管办法明确对预售资金规定进行了全国统一,要求预售资金必须全程全额监管,但分为一般监管额度和重点监管额度,其中重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定,当账户内资金达到监管额度之后,剩余资金则可以由房企提取使用。

长期以来,部分城市商品房预售资金监管的缺位被社会诟病,也制约着房地产行业的稳定健康发展。

预售资金监管办法出台背景在于,由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下,越来越多房企出现现金流风险,这也使得各地出现烂尾楼问题的可能性加大,会造成潜在民生问题。由于过去商品房预售资金监管并没有全国性文件,制定权都在于地方,则容易造成两个极端:一是持续缺位,部分城市在面临烂尾风险前反应不及时;二是过严监管,部分地方过度升级当地资金监管政策,反而会造成次生的房企现金流问题。此次全国性文件出台,核心逻辑在于给各个地方政府有了统一参考的监管细则标准,一则有助于弥补部分城市缺位,二则有助于修正部分城市过严政策,给予房企合理的预售资金提取空间。

我国商品房预售管理办法对预售资金监管的规定,具体由各地制定本地的预售资金管理办法。但是,从近期风险案例看,普遍违规挪用预售资金,地方监管的有效性需提高。

二、预售资金监管的必要性与迫切性

近年来,商品房风险不断发生,各地烂尾楼明显增加。未来,房地产大量竣工交付,前期加杠杆、挪用预售资金的现象很普遍,可能还会出现烂尾、交付难问题,需要专门对预售资金监管进行重新设计。另外,现在地价比较高,开发商资金链比较紧张,如果还沿用过去的监管模式,加上各地资金监管普遍加强,可能不利于防风险,也不利于房地产企业良性循环。

商品房预售资金监管政策的推出与房企资金回笼和去年市场情况相关。近年来根据房企预售环节暴露出的问题也进行了进一步考虑。现在推出商品房预售金监管办法有两个目的,一是规范银行行为,将资金更好的用于开发商;二是从开发商和政策推出方的角度来看,金融政策、发债政策宽松的同时,适当放松预售资金的使用政策,为房企创造更好的营商环境,支持商品房市场以更好满足购房者合理住房需求。

三、当前商品房预售资金监管存在痛点和难点

自从部分知名房企发生流动性风险后,各地普遍升级预售资金监管政策,我们认为难点在于如何平衡好监管尺度。部分城市过度升级商品房预售资金监管政策后,使得预售制度变相成为了现房销售制度,使得所在城市房企现金流进一步吃紧,反而造成更多现金流风险,如何保证当地项目顺利交付,又不给当地房企多大压力,这是很多地方政府需要优化和思考的命题。

主要痛点和难点在于,商品房预售资金监管力度和范围如何更加合理地设定,确保项目顺利竣工的同时,提高预售资金的使用效率。

部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位下,一旦开发企业资金出现问题,项目顺利完工将受到严重挑战,购房者合法权益无法得到保障,上下游供应商合法权益亦无法保障,房地产上下游资金链将受影响;另一个角度看,购房者置业情绪将受到拖累,入市节奏亦将明显放缓,进一步加剧企业的经营性现金流回笼压力。

部分城市在“保交付”压力下,过度收紧预售资金监管政策,一定程度上加剧了房产企业的资金压力,预售资金循环使用效率降低,亦不利于行业循环发展。

四、当前预售资金监管主要容易出现以下三个方面的问题

一是挪用预售资金扩大投资,相当于“加杠杆”,对扩大卖地卖房、提高地价房价、增加贷款收益都有好处,有的地方强监管积极性不高,挪用预售资金扩大投资有利于银行存贷款业务,施工和监理单位比较弱势,也会配合开发商套取预售资金。

二是开发商融资渠道多元化,包括商票、供应链融资等,且相互之间没有信息共享,每一个融资渠道都拿预售资金作为还款担保,导致预售资金覆盖不了。当出现问题,大家都来查封预售资金账户,这时由于账户在银行那里,住建部门相对弱势,最后就导致交付难、烂尾现象。

三是容易出现忽左忽右现象,即希望地产投资增长,卖地增加时,就忽视预售资金监管,导致套取和挪用现象普遍;当担心交付难的时候(比如当下各地重视保交楼),就超额监管,正常的提取也无法实现。

五、对后续预售资金监管形势的研判

合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键,政策仍明确各地资金监管要“保交付”,维护购房者合法权益,预计在各地政府因城施策下,基于房企流动性风险尚未完全出清等情况,本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限,对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。

预售资金监管,是指为防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼,由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方(工程造价咨询机构)监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取或挪作其它用途。咨询公司在接到预售资金监管工程造价咨询服务任务后,应根据委托方提供的相关资料对办理预售证前直至项目完成交楼阶段所需的竣工费用总额进行核算,并审核项目每期进度款支付申请。

近年来,商品房市场风险不断发生,各地烂尾楼明显增加,加强预售资金监管的主要目的是防止出现房地产开发项目烂尾,这是维护购房者权益的有效措施,从长期看也有利于房地产行业的健康发展。因此从“保交付,保民生”,防范风险,高质量发展的角度看,预售资金监管会趋于严格和规范。


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